Auf der Grundlage des reformierten Grundsteuer- und Bewertungsrechts sind für alle rund 36 Millionen wirtschaftliche Einheiten des Grundbesitzes neue Bemessungsgrundlagen für Zwecke der Grundsteuer ab dem Kalenderjahr 2025 zu ermitteln.

Ab 2025 wird die Grundsteuer durch die Kommunen nach neuen Regeln erhoben. Die erste Hauptfeststellung (Feststellung der neuen Grundstückswerte nach neuem Recht) erfolgt bereits auf den Stichtag 1.1.2022.

Beachten Sie: Die nächste darauffolgende Hauptfeststellung wird dann auf den 1.1.2029 erfolgen. Es ist somit von einem siebenjährigen Hauptfeststellungszeitraum auszugehen. 

Warum musste die Grundsteuer reformiert werden?

Am 10.04.2018 entschied das Bundesverfassungsgericht (BVerfG), dass die Bewertung der Grundstücke im Rahmen der Grundsteuer mit dem Einheitswert verfassungswidrig ist.

Die Einheitswerte stammen teilweise aus dem Jahr 1964, in den östlichen Bundesländern basieren sie noch auf Feststellungen aus dem Jahr 1935.

Eigentlich hatte der Gesetzgeber Hauptfeststellungen im sechsjährigen Rhythmus vorgesehen, bei denen der Grund und Boden bewertet werden sollte. Diese Hauptfeststellungen fanden jedoch nach 1964 bzw. 1935 nie wieder statt. So kam es, dass zum Beispiel ein im Jahr 2015 errichtetes Gebäude so bewertet wurde, als ob es sich noch im Ausstattungszustand des Jahres 1964 bzw. 1935 befand. Die zeitgemäße Ausstattung und der dadurch bedingte höhere Wert blieben unberücksichtigt.

Umgekehrt blieben bei der Bewertung aber auch Abnutzungen alter Gebäude, die den Wert minderten, außen vor.

Die Einheitswerte wurden nur vereinzelt angepasst, zum Beispiel bei wesentlichen Wertveränderungen oder bei der Errichtung neuer Gebäude. Wechselte der Eigentümer, nahmen die Finanzämter jedoch meist keine Anpassungen vor, sondern verwendeten weiterhin den bisherigen Einheitswert der Vorbesitzer.

Die Bewertung der Grundstücke auf Grundlage der veralteten Einheitswerte führte im Laufe der Zeit zu Wertverzerrungen und schließlich dazu, dass für gleichartige Grundstücke unterschiedliche Grundsteuern anfielen.

Das stellt einen klaren Verstoß gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung dar. Aus diesem Grund erklärte das BVerfG im Jahr 2018 die Vorschriften zur Einheitsbewertung für die Bemessung der Grundsteuer für verfassungswidrig. Gleichzeitig verpflichtete es den Gesetzgeber, die Grundsteuer bis Ende 2019 neu zu regeln.

Diese Neuregelung soll zum 01.01.2025 in Kraft treten. Bis dahin darf die Grundsteuer übergangsweise weiterhin nach den bisherigen Regelungen erhoben werden.

Was ist zu tun?

In einer Hauptfeststellung auf den 1. Januar 2022 sind neue Grundsteuerwerte festzustellen, die der Grundsteuer ab dem Kalenderjahr 2025 zugrunde gelegt werden. Das bedeutet, dass die Finanzämter alle Grundstücke in Deutschland neu bewerten.

Damit die Finanzämter diese erste Bewertung durchführen können, müssen die Steuerpflichtigen eine „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“ abgeben.

Für Wohngrundstücke sind hierzu im Wesentlichen nur folgende wenige Angaben erforderlich (nicht abschließende Aufzählung):

• Lage des Grundstücks (Gemarktung und Flurstück des Grundvermögens)
• Grundstücksfläche
• Bodenrichtwert
• Gebäudeart
• Wohnfläche
• Baujahr des Gebäudes 

Diese Angaben übermitteln Grundstückseigentümer*innen in einer Feststellungserklärung ihrem Finanzamt. Entscheidend für alle Angaben ist dabei der Stand zum Stichtag 1. Januar 2022.

Wichtig:

 Grundstückseigentümer*innen müssen nicht bereits zum 1. Januar 2022 aktiv werden. 

Die Aufforderung zur Abgabe der Feststellungserklärung wird voraussichtlich Ende März 2022 durch öffentliche Bekanntmachung erfolgen.

Die elektronisch abzugebenden Feststellungserklärungen können ab 1. Juli 2022 über die Steuer-Onlineplattform ELSTER eingereicht werden. Die elektronische Übermittlung ist Pflicht, deshalb sollten Sie sich rechtzeitig um einen ELSTER-Zugang bemühen, falls dieser noch nicht besteht: https://www.elster.de/eportal/registrierung-auswahl

Die Abgabefrist der Feststellungserklärung läuft nach derzeitigem Stand bis zum 31. Oktober 2022.

Wir als Ihr Steuerberater können die Erstellung der Grundstückswerterklärungen gern übernehmen bzw. Sie dabei unterstützen. Bitte kommen Sie dann auf uns zu, wenn wir für Sie diese Tätigkeit übernehmen sollen.

 Hierzu bedarf es jedoch einer gesonderten Beauftragung und Honorierung.

Da wir den Arbeitsaufwand noch nicht abschätzen können, berechnen wir diese Leistung entweder am Wert des Grundstücks mit einer Mittelgebühr nach der StBVV oder nach einem Zeitwert von 150,00 EUR netto pro Stunde.

 Der 31.10.2022 ist der letzte Abgabetermin für die Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte. Dieser Stichtag gilt auch für steuerlich beratene Mandanten.

Hinweis

Aufgrund der Öffnungsklausel sind die Bundesländer befugt, eigene Gesetze zur Grundsteuer zu erlassen.  

Mittlerweile steht fest: Die Mehrheit der Länder setzt das Bundesmodell um, sieben Bundesländer haben sich allerdings dagegen entschieden:

 Das Saarland und Sachsen orientieren sie sich am Bundesmodell und modifizieren dieses geringfügig.

Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen gehen jeweils einen ganz eigenen Weg.