Aufwendungen für die Instandhaltung und Modernisierung eines Gebäudes zählen innerhalb einer 3-Jahresfrist zu den Herstellungskosten, wenn sie 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (d. h. ohne Grund und Boden!) übersteigen.

Wegen ihrer oftmals erheblichen steuerlichen Auswirkung birgt die Regelung zu anschaffungsnahen Herstellungskosten in der Praxis erhebliche Brisanz. Die OFD Rheinland nimmt nun zu einigen Zweifelsfragen wie folgt Stellung:

Beseitigung der Funktionsuntüchtigkeit:

Aufwendungen, die zur Beseitigung der sog. Funktionsuntüchtigkeit führen und für sich Anschaffungskosten sind, müssen in die Prüfung der 15 %-Grenze einbezogen werden.

Zeitliche Anwendung

§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG ist auf Baumaßnahmen anwendbar, mit denen nach dem 31.12.2003 begonnen wurde. Maßnahmen mit früherem Baubeginn fließen daher nicht in die 15 %-Grenze ein.

Anschaffungskosten des Gebäudes

Die 15 %-Grenze ist auf das Gebäude insgesamt und nicht auf die einzelnen Gebäudeteile zu beziehen. Werden hingegen mehrere Eigentumswohnungen erworben, ist bereits zivilrechtlich stets von unterschiedlichen Wirtschaftsgütern auszugehen.

3-Jahresfrist

Welche Kosten in die 3-Jahresfrist fallen, richtet sich nach dem Zeitpunkt der Ausführung. In die Berechnung sind daher nur Leistungen einzubeziehen, die innerhalb der 3-Jahresfrist durchgeführt wurden. Die Baumaßnahmen müssen mit Ablauf des Zeitraums nicht abgeschlossen, abgerechnet oder bezahlt worden sein. Durch diese Regelung wird verhindert, dass der Abschluss einer Baumaßnahme hinausgezögert wird, um die 3-Jahresfrist „auszusitzen“.

Praxistipp

Die Regelung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG kann sich gravierend auf die Steuerlast auswirken: Werden die Kosten für Instandhaltung und Modernisierung als Herstellungskosten qualifiziert, müssen sie über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden (i.d.R. 50 Jahre). Greift die Regelung zu anschaffungsnahen Herstellungskosten hingegen nicht, sind die Kosten als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar.